Møte med byrådsledere - Omsorgsboliger på Skøyen

Dato: 22. mai 2025

Hovfaret 13: Positivt møte om omsorgsboliger på Skøyen

Urbania Eiendom, Natural State og R21 Arkitekter møtte 22. mai bydelslederne i Ullern for å presentere planer om å transformere næringsbygget på Hovfaret 13, til 73 til 80 Omsorg+ boliger. Responsen var tydelig positiv.

Stort behov i Ullern

Ullern bydel har den høyeste gjennomsnittsalderen i Oslo og et kritisk behov for omsorgsboliger. Bydelsleder Ingrid Hopp var krystallklar:

"Vi har ikke bare behov for 80 boliger, vi har helst behov for det dobbelte."

Når økonomi og samfunnsansvar møtes

For bydelen er Omsorg+ konseptet ikke bare en sosial løsning, men også en økonomisk nødvendighet. Bydelsleder Hopp var tydelig på dette:

"Omsorg+, så har vi gjort en veldig god analyse i bydelen. Alternative kostnadene våre hvis ikke vi har omsorg pluss, de er veldig høye. Det betyr at vi har en god story til rådhuset, at her må vi investere for å spare."

Bydelen sliter med to knappheter: penger og hender i hjemmesykepleien. Når 40% av hjemmetjenestens tid går med til transport mellom brukere, blir Omsorg Pluss-konseptet med døgnbemannet husvakt og felles måltider en effektiv ressursbruk.

"Det koster ikke hvert kvarter de er innom, men det koster helst en halvtime før og etter i kjøretur," forklarer Hopp.

Økonomien i prosjektet ser lovende ut. Estimert kostnad ligger på 480-560 millioner kroner for 73 enheter. Til sammenligning kjøpte bydelen nylig 21 omsorgsboliger på Beyer-Haus for 206 millioner kroner – om lag 10 millioner per enhet.

Bærekraft som nøkkelargument

Gabriel B Freeman fra Natural State, som har ledet arbeidet med bærekraftanalysen, presenterte tall som gjorde inntrykk. Sammenligning mellom riving/nybygg og rehabilitering viser dramatiske forskjeller:

En bærekraftanalyse gjennomført av Vill Energi viser at rehabilitering av eksisterende bygg kan spare over 80% av klimagassutslippene sammenlignet med riving og nybygg. For Hovfaret 13 betyr det en potensiell besparelse på flere tusen tonn CO2.

"Best case kan vi spare over 80% utslipp," oppsummerer Freeman.

Dette argumentet er ikke bare miljømessig solid, det kan også være nøkkelen til å løse en kritisk utfordring. Gjeldende områdeplan for Skøyen krever at bygget må rives dersom man gjør vesentlige endringer. Byggegrensen i planen kutter av hjørnene på bygget, noe som i praksis betyr totalriving.

"Ikke minst det å rive bygget vil jo ha utfordringer med setningsutfordringene i området," påpekte Tore Strandskog, nestleder i bydelsutvalget.

For nabobyggene, som ligger på samme fundamentering i det krevende Skøyen-området, kan riving av Hovfaret 13 få alvorlige konsekvenser.

Politisk vilje møter praktiske utfordringer

Responsen fra bydelslederne var utvetydig positiv. Både Hopp og Strandskog, som leder byutviklingskomiteen, uttrykte sterk støtte til konseptet.

"Veldig interessant. Vi engasjerer oss veldig for omsorgsboliger," sa Hopp under møtet.

Men veien videre er ikke uten hindringer. Prosjektet krever unntak fra gjeldende områdeplan, noe som vil kreve politisk vilje på høyere nivå. Strandskog var åpen om utfordringene:

"Der hvor vi har møtt negativitet hos byråd og komité, er at de syns det blir for tett. Det går ikke på at de er imot omsorgsbygget, men de syns det blir for tett."

Spørsmålet om finansiering og anskaffelsesprosedyrer må også avklares. Skal Oslo Bygg kjøpe bygget etter ferdigstillelse? Eller skal det være en leieavtale mellom bydel og privat eier? Disse spørsmålene må besvares før prosjektet kan gå videre.

Bygget for transformasjon, fremfor riving

Hovfaret 13 er et robust næringsbygg fra 1989-90 med 6000 m². Det som gjør bygget spesielt, er at det fra starten ble prosjektert med fremtidig utvidelse i tankene, betongkonstruksjonen har reservekapasitet for tre nye etasjer.

"Dette var et bygg hvor arkitektene tenkte at verden kan endre seg," forteller Thomas Thorsnes fra R21 Arkitekter. "Det har en robusthet som vi i nye bygg i dag sliter med å komme til."

Løsningen viser 73 Omsorg+ boliger fordelt på åtte etasjer, med fellesarealer i første etasje for restaurant, bibliotek og aktiviteter. Hver boenhet får egen balkong og er tilpasset både Husbankens krav og Oslo kommunes veiledere.

Veien videre

Bydelslederne oppfordret prosjektteamet til å konkretisere tallene og forberede presentasjon for byrådsavdelingen.

"Det kan bli et foregangseksempel på hva Oslo-kommunen gjør som offentlig-privat samarbeid," sier Andreas Thorsnes fra Urbania Eiendom. "Men realiteten er at det er dette det koster."

Neste steg er å utarbeide detaljerte kostnadsberegninger og bærekraftsanalyser for møte med byrådsavdelingen sommeren 2025.