Viktig dialogmøte med naboene

Dato: 29. januar 2026
Sted: Hovfaret 13, Oslo

Dialogmøte #2

Kort oppsummering av møtet

Dialogmøte #2 ble gjennomført som et tilleggsmøte, etter ønske fra naboer som ikke hadde anledning til å delta på det første møtet. Oppmøtet ble betydelig høyere enn forventet, noe som viser et stort engasjement i nabolaget og et tydelig ansvar for oss som prosjektteam om å følge opp med god informasjon og faglige vurderinger.

Naboenes hovedtema handlet særlig om byggehøyde, sol og skyggevirkninger (spesielt i vinterhalvåret) og hensyn til naturmiljøet langs Hoffselva. Samtidig kom det flere konkrete og positive innspill til nabolagsfunksjoner i byggets 1. etasje.

Formålet med møtet var å informere om prosjektets status, svare på spørsmål og lytte til innspill før innsending av rammesøknad til Plan og bygningsetaten (PBE). Deltakerne representerte primært Hoffsbyen Hageby, Hoffsgrenda Borettslag og Skøyen Terrasse.

Møtet inkluderte en presentasjon av prosjektet, etterfulgt av en åpen samtale i plenum der deltakerne kunne gi innspill og stille spørsmål. Det kom mange verdifulle innspill, både i form av bekymringer og positive merknader..

Temaer som engasjerte naboene mest

1. Sol og skygge, spesielt vinter
   
   Flere naboer etterspurte solstudier for november til februar, utover plan kravet som typisk omfatter vår og sommer. Det ble vist til at deler av nærområdet allerede har redusert vintersol, og at en høydeøkning kan forsterke dette.
   
   
   

2. Byggehøyde og opplevd volum
   
   Naboer uttrykte bekymring for at et påbygg med tre etasjer og heishus kan gi en tydelig økning i synlig fasade, særlig sett fra nordsiden. Det ble også pekt på at elementer som rekkverk, solskjerming og aktivitet på takterrasser kan påvirke opplevelsen av volum og nærhet.
   
   
   

3. Naturhensyn ved Hoffselva
   
   Det ble reist spørsmål om hvordan prosjektet påvirker elverommet og forholdene for sjøørret og annet naturmangfold. Naboer understreket viktigheten av å ivareta grønndraget og elvebiotopen, samt å unngå tiltak som kan gi økt belastning på et sårbart område.
   
   
   

I tillegg ble det uttrykt bekymring knyttet til støy fra balkonger og uteservering, regulatorisk avklaring, innsyn fra nye etasjer, tap av utsikt og hvordan dette samlet sett kan påvirke nabolaget.

Avklaringer fra prosjektteamet

Høyder
Det ble redegjort for at prosjektet søker å ligge innenfor føringer knyttet til høyder i områdeplanen, og at heishus utgjør en begrenset del av volumet som stikker opp. Det søkes dispensasjon fra eksisterende regulering, som har en lavere høydebegrensning enn den nye områdeplanen, som er vedtatt, men ikke rettskraftig.

Solstudier og tilgjengelighet
Det ble informert om at solstudier publiseres på hovfaret13.no, og at materialet tilrettelegges med tydelig adressering slik at det blir enklere for naboer å finne relevant dokumentasjon. Solstudiene kan lastes ned via lenken på nettsiden.

Bevaring fremfor riving
Det ble understreket at et alternativ med større inngrep, riving eller flytting, vil kunne gi mer omfattende påvirkning på elverommet og etablert natur. Prosjektet har derfor valgt en tydelig strategi om null inngrep i terreng og naturområder, og å bevare eksisterende biotop og kantsoner langs elven.

Naturhensyn ved Hoffselva
Hensynet til elverommet og naturmangfoldet er et premiss for prosjektet, og vi legger til grunn at kantsonen og biotopen skal bevares uten terrenginngrep i naturområdet. Vi følger opp innspill om sjøørret og økologiske sammenhenger med faglige vurderinger og tydelige forutsetninger for anleggsfase og drift.

Støy fra balkonger
Vi anerkjenner at overgang fra kontor til bolig kan gi endret bruk og aktivitet, og vi vil vurdere støyforhold som del av prosjekteringen. Eventuelle tiltak skal utformes slik at støybelastning for naboer holdes på et akseptabelt nivå.

Regulatorisk avklaring og dispensasjoner
Vi er åpne om at tiltaket krever dispensasjoner fra gjeldende regulering, og dette behandles i en ordinær og transparent prosess av PBE. Vi søker å dokumentere behov, konsekvenser og avbøtende tiltak slik at saken blir godt opplyst før vedtak.

Innsyn fra nye etasjer og tap av utsikt
Vi forstår at innsyn og utsikt er viktige kvaliteter for naboene, og vil dokumentere forholdene med snitt og vurderinger av innsynslinjer. 

Omsorg+ boliger og antall enheter
Det ble delt at bydelen har indikert at prosjektet må ha rundt 70 enheter for at Omsorg+ boliger skal være driftsøkonomisk aktuelt, blant annet for å bære støttefunksjoner og fellestilbud.

Positive innspill og mulighetsrom

Møtet inneholdt også flere konstruktive forslag som peker på at nabolaget ser potensial for merverdi, blant annet bibliotek i området eller lignende tilbud, gjerne som funksjon i 1. etasje. Det ble også løftet frem ønske om forsamlingshus eller nabolagshus, som et sted for møter og sambruk fremfor flere kafétilbud. Flere uttrykte i tillegg forståelse for behovet for tilrettelagte boliger for eldre, og at prosjektet er i en tidlig fase der dokumentasjon blir avgjørende.

Oppfølging etter møtet

Vi tar innspillene på alvor og følger opp med konkret dokumentasjon og videre arbeid. Solstudier publiseres på hovfaret13.no. Det legges inn adresser på soldiagrammene for enklere navigering. Ta gjerne kontakt dersom du trenger ekstra informasjon knyttet til din eiendom. Det utarbeides solstudier for vintersesongen, og det utarbeides lengdesnitt som viser sammenhengen mot småhusbebyggelsen på nordsiden.

Videre prosess

Rammesøknad planlegges oversendt PBE 1 til 2 uker etter at tilleggsinformasjon og dokumentasjon fra møtet er innarbeidet.