Skøyen områderegulering

Når kommunens bærekraftsmål møter planpraksis

Hovfaret 13 på Skøyen skal transformeres fra et eksisterende kontorbygg til 67 Omsorg+ boliger. Prosjektgruppen vil bevare og bruke bygget videre fremfor å rive det og bygge nytt. Behandlingen av prosjektet reiser samtidig et større spørsmål: Hvordan skal Oslo lykkes med mer ombruk, mindre riving, vern av natur- og kulturverdier og flere tilrettelagte boliger dersom transformasjon av eksisterende bygg blir svært krevende å gjennomføre i praksis?

Tegning: R21 Arkitekter, 17. august 2026

Prosjektgruppen har over lengre tid arbeidet med å transformere kontorbygget fra 1989 til Omsorg+ boliger. Ambisjonen er å bevare mest mulig av den eksisterende bygningsmassen og samtidig gi bygget en ny samfunnsnyttig funksjon.

Hovfaret 13 ligger i et område med viktige natur- og kulturmiljøverdier. Hoffselva ligger tett på eiendommen, Hoffsbyen hageby utgjør et viktig kulturmiljø, og Hovfaret 11 har bevaringsverdier.

Dette har ikke vært sidehensyn i prosjektet. Det har vært premisser for utviklingen.

Det er gjennomført omfattende arbeid med blant annet naturmiljø, Hoffselva og sjøørret, kantvegetasjon, skyggevirkninger, grunnforhold, kultur- og nærmiljø, klima og ressursbruk, samt ulike utviklingsscenarioer.

Arbeidet har også ført til konkrete endringer. Etter tilbakemeldinger fra kommunen er prosjektet omprosjektert, høyden redusert og bygningsvolumet ytterligere bearbeidet mot Hoffselva.

Faglige uttalelser må bygge på kunnskapen som allerede foreligger

Bymiljøetaten og Byantikvaren har sine respektive fagroller og skal ivareta viktige hensyn til natur- og kulturmiljø.

Prosjektgruppen mener samtidig at vurderingene må forholde seg til det omfattende arbeidet som allerede er gjennomført nettopp for å undersøke disse forholdene, og til hvordan resultatene faktisk er brukt til å utvikle og bearbeide prosjektet.

For Hoffselva er blant annet naturverdier, kantvegetasjon, sjøørret, skyggevirkninger og  grunnforhold vurdert. Prosjektet etablerer ikke et nytt fotavtrykk mot elven, og det er lagt konkrete premisser for å unngå inngrep i kantvegetasjon, rotsone og elvebredd.

Tilsvarende er forholdet til nærmiljø og kulturmiljø vurdert gjennom blant annet høyde, skala, avstander, siktlinjer, terreng, vegetasjon og eksisterende bebyggelsesstruktur.

Prosjektgruppens innvending er ikke at Bymiljøetaten eller Byantikvaren skal foreta den samlede avveiningen av prosjektet. Innvendingen er at det i begrenset grad fremgår av uttalelsene hvordan det omfattende kunnskapsgrunnlaget, de gjennomførte analysene og den etterfølgende omprosjekteringen er vurdert innenfor deres respektive fagområder.

At prosjektgruppen har gjennomført egne utredninger betyr heller ikke at fagmyndighetene må dele prosjektgruppens konklusjoner. Men dersom det reviderte prosjektet fortsatt vurderes å ha vesentlige negative virkninger, mener prosjektgruppen det bør komme tydelig frem hvilke konkrete verdier som påvirkes, hvordan påvirkningen oppstår, og hvorfor de gjennomførte tilpasningene ikke anses som tilstrekkelige.

Tegning: R21 Arkitekter, 17. august 2026

Hva gjenstår å avklare gjennom detaljregulering?

Områdereguleringen for Skøyen legger opp til etterfølgende detaljregulering. Prosjektgruppen bestrider ikke at detaljregulering har en viktig funksjon, både for ytterligere avklaringer og for å fastsette juridisk bindende rammer.

Spørsmålet i denne konkrete saken er mer presist:

Når et omfattende prosjektspesifikt kunnskapsgrunnlag allerede foreligger, hvilke konkrete forhold gjenstår å avklare eller sikre gjennom detaljregulering, og hvorfor er disse av en slik karakter at de krever en ny, omfattende planprosess?

For naturmiljøet er blant annet Hoffselva, kantvegetasjon, sjøørret, skyggevirkninger og grunnforhold allerede undersøkt opp mot prosjektet. For kulturmiljøet er blant annet høyde, volum, avstander, siktlinjer, terreng og forholdet til omkringliggende bebyggelse vurdert.

Prosjektgruppen mener en videre planprosess må vurderes ut fra hvilke reelle avklaringer og sikringer den skal tilføre i akkurat denne saken.

Riving er ikke et miljømessig nullalternativ

Hovfaret 13 tar utgangspunkt i transformasjon og videre bruk av en eksisterende bygningsressurs. Prosjektets bærekraftsrapport og scenarioarbeid vurderer derfor transformasjon og ombruk opp mot alternative utviklingsforløp for eiendommen.

Prosjektet søker å bevare eksisterende bygningsmasse, redusere behovet for nye materialer, avfall, transport og nye grunnarbeider, samtidig som et eksisterende kontorbygg får et nytt samfunnsnyttig formål med 67 Omsorg+ boliger.

Når prosjektets samlede klima- og miljøvirkning vurderes, er det derfor relevant også å synliggjøre konsekvensene av realistiske alternativer. Riving og nybygg vil innebære egne belastninger knyttet til blant annet materialbruk, avfallsproduksjon, massehåndtering, transport, grunnarbeider og ny byggeaktivitet.

Dette er særlig relevant for Hovfaret 13, hvor prosjektet viderefører et eksisterende bygg og dagens fotavtrykk i nærheten av Hoffselva. Vurderingen bør derfor ikke ta utgangspunkt i en teoretisk situasjon hvor tomten er ubebygget, men i hva de ulike utviklingsalternativene faktisk innebærer for klima, ressursbruk og miljø.

Bygget står allerede der. Spørsmålet er hvordan den eksisterende bygningsressursen kan videreutvikles samtidig som natur- og kulturmiljøverdiene ivaretas.

Tegning: R21 Arkitekter, 17. august 2026

Et prosjekt som forsøker å løse flere utfordringer samtidig

Hovfaret 13 er valgt som nordisk referanseprosjekt innen sirkulær transformasjon. Prosjektet arbeider dermed konkret med flere av de samme utfordringene Oslo kommune har løftet frem for den fremtidige byutviklingen: mer ombruk og transformasjon av eksisterende bygg, mindre riving og ressursbruk, ivaretakelse av natur- og kulturverdier og tilrettelagte boliger for en aldrende befolkning.

Prosjektet legger til rette for 67 Omsorg+ boliger og fellesfunksjoner på Skøyen. Samtidig videreføres en eksisterende bygningsressurs fremfor at transformasjon starter med riving.

Dette gjør Hovfaret 13 til mer enn en diskusjon om ett bygg.

Saken synliggjør en større utfordring for Oslo: hvordan ambisjonene om klima, sirkularitet, natur, kulturmiljø og sosial bærekraft skal håndteres samtidig når den eksisterende byen skal transformeres.

Hovfaret 13 handler ikke om å sette natur, kulturmiljø, klima eller samfunnsnytte opp mot hverandre. Prosjektet er et konkret forsøk på å finne en løsning som ivaretar flere av disse hensynene samtidig.

Prosjektgruppen mener derfor at den videre behandlingen bør bygge på det kunnskapsgrunnlaget som faktisk foreligger, det reviderte prosjektet som faktisk skal vurderes, hvilke konkrete forhold som fortsatt må avklares, og hvilke konsekvenser de reelle alternativene for eiendommen innebærer.

Skal Oslo lykkes med mer ombruk og mindre riving, må ambisjonene også kunne realiseres i praksis.